91麻豆

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　　【文字解读】

　　一、文件制定背景依据

　　为深入贯彻落实《国务院关于全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案的批复》（国函〔2025〕86号）、《粤港澳大湾区内地九市要素市场化配置综合改革试点实施方案》（以下简称《大湾区试点方案》）有关精神，结合《关于开展健全国土空间规划实施机制试点实施方案》工作要求和市场要素配置诉求，91麻豆 特制定《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》（以下简称《市实施方案》）。

　　二、目标任务

　　国务院批复的《大湾区试点方案》中，明确试点范围包括广州市全域，其中“二、提高土地要素配置效率”包括（四）探索土地管理制度改革、（五）优化产业用地供应方式、（六）以市场化方式盘活存量土地（含创新地上地下空间综合利用）、（七）建立健全城乡统一的建设用地市场、（八）推进合理有序用海等五方面内容。对照上述任务，结合《关于开展健全国土空间规划实施机制试点实施方案》、“12218”现代化产业体系建设需求，细化制定了落实“提高土地要素配置效率”要求的《市实施方案》31条支持措施。

　　三、主要内容

　　《市实施方案》自印发之日起施行，有效期至粤港澳大湾区要素市场化配置综合改革试点结束。

　　《市实施方案》重点围绕提升自然资源利用效益、效率、效能、维度、广度、 深度，提出探索土地管理制度改革、优化产业用地供应方式、盘活存量土地资源、挖潜地下空间价值、健全城乡统一市场、推进合理有序用海6个部分、31条具体支持措施。

　　第一部分是探索土地管理制度改革，包括2条内容。落实“创新绿地用地规模管理模式”要求，鼓励成片绿地、开敞空间、桥下空间、边角地，因地制宜打造不同规格的体育运动空间，响应全面健身需求；落实“开展城乡建设用地增减挂钩节余指标调剂”，构建市、区两级建设用地“指标池”，由市统筹管理，市区指标优先自用，富余指标允许各区之间统筹调剂。

　　第二部分是优化产业用地供应方式，包括7条内容。推行多元化弹性供应、简化弹性出让定价机制、支持供应方式动态调整、允许分期缴纳土地出让金、提高产业用地用途转换灵活度、支持产业用地生产服务功能融合发展、支持相邻多宗国有产业用地配套设施集中布局，旨在推动供应方式更加多元、供应年限更加弹性、转化机制更加灵活、价格设定更加惠企、不同用途高效整合。

　　第三部分是盘活存量土地资源，包括9条内容。深化产业用地盘活利用、允许自持住房转为可售住房、支持存量商办改建租赁住房、允许自持商办物业招商入市、推进商办物业多功能复合利用、支持存量建筑临时转换使用功能、探索工业商服等产业用地的土地使用权续期、按需分类收回收购已供应未开工商服用地、支持预告登记转让。旨在落实国家对加快构建房地产发展新模式的部署，助企纾困，推动生产要素畅通流动、各类资源高效配置、市场潜力充分释放。

　　第四部分是挖潜地下空间价值，包括7条内容。鼓励利用存量土地开发地下空间、鼓励地下空间建设公共停车场、鼓励地下空间互联互通、支持轨道地下空间设置便民设施、支持优化城市地下空间供应、支持地下空间单独确权、明确地下空间出让金计收标准，旨在解决土地立体复合高效利用难题，提升城市运营效率和综合承载力。

　　第五部分是健全城乡统一市场，包括3条内容。探索多路径盘活利用闲置农房、有序推进集体经营性建设用地入市、面向招商搭建全要素资源平台，旨在持续深化“市场+资源+应用场景”招商模式，推动自然资源与产业需求高效对接，为企业精准匹配空间载体。

　　第六部分是推进合理有序用海，包括3条内容。推进合理有序用海、支持历史围填海区域国有建设用地使用权和海域使用权“两权合一”出让、创新用海审批登记，是结合实际用海难点问题提出的解决方案。

　　四、惠企利民政策

　　1.回应市场需求，主动探索新型配置方式

　　第（三）至（八）条回应存量时代市场主体对产业用地供应方式优化需要，推动弹性供应更多元、计价公式更简明、缴款方式更惠企，实现供应方式、用途转换、功能融合等机制更灵活。

　　第（九）条支持相邻多宗国有产业用地配套设施集中布局，依据《广东省人民政府办公厅印发关于深化工业用地市场化配置改革若干措施的通知》（粤办函〔2021〕226号），参考了上海张江科学城的做法，旨在完善土地用途整合。

　　2.直面企业诉求，助企、纾困、让利、放活

　　第（十）至（十三）、（十六）条直面企业关于低效产业用地再盘活、存量商品房降库存、工商业用地续期等企业“纾困”“放活”迫切诉求：

　　第（十）条基于“以用为先”，允许存量低效划拨工业用地在不改变用途、不转移权属前提下提高容积率，暂不办理有偿使用手续。

　　第（十一）条基于“可控纾困”，在房地产热时期采取“竞自持”方式调控地价而产生的自持商品住房，在去化周期18个月以下区域，企业可在依法补缴出让金后，转为可售入市。

　　第（十二）条基于“职住平衡”，允许工业产业区块外的3km范围内或现状轨道站点3km范围内，将存量商办物业、未开工商服用地改建为保障性租赁住房，解决青年人才极端通勤问题。

　　第（十三）条基于“以商引商”，允许自持商办物业引入产业链上下游企业，权利人通过“定向招商+整体、分栋或分层转让”模式，补缴出让金后转让给受让企业，但严禁分割散售，严禁改为“类住宅”产品。

　　第（十六）条基于“稳企长效”，剩余年限不足 10 年的低效厂房、不足 20 年的增资扩产项目，符合产业方向可申请续期，支持企业长期稳定经营。